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Projets à financer | KAST IMMO #2
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Immobilier - Florange (57)
Opération immobilière à Joeuf
55 000 €
Disponible le 10/07/2026 à 18:00 Taux par an
11,00 %
Durée
12 mois
Profil amortissement : In Fine (Remboursement du capital à la fin du prêt)
Date de création :
2026
Nombre de salariés :
4
Chiffre d'affaires (2027) :
500 000 €
Cette opération est portée par la SAS KAST IMMO (SIREN 106615321), récemment créée et spécialisée dans la rénovation et la revalorisation de biens immobiliers.
KAST IMMO est détenue à 50 % par SFE Immobilier et à 50 % par Morad et Djamila KABLI, dans une logique de mutualisation des compétences administratives, techniques et opérationnelles.
SFE Immobilier, créée en 2023, est spécialisée dans les opérations de valorisation immobilière portant sur des biens atypiques, décotés ou ne correspondant plus au marché en l’état.
Détenue et dirigée par Emilie FRANCOIS et Fabrice STIEN, elle a pour vocation de permettre au plus grand nombre de devenir propriétaire, en proposant des biens accessibles grâce à un travail de rénovation, de division et d’optimisation du bâti existant.
SFE IMMOBILIER avait obtenu un financement PretUp de 110 000€ en mars 2026. L'opération a été finalisée en juin 2026 suite à la revente des quatre lots. Lien du projet.
Morad et Djamila KABLI quant à eux sont à la tête de BATI RENOV’LORRAINE, société de rénovation tous corps d’état créée il y a plus de deux ans, apportant à KAST IMMO une maîtrise technique et opérationnelle renforcée dans la conduite des travaux.
Cette organisation permet de s’appuyer sur l’expérience des associés en valorisation immobilière, ainsi que sur une forte maîtrise des coûts, des délais et de la qualité d’exécution des opérations.
Emilie FRANCOIS est née en 1988 (37 ans).
Diplômée en comptabilité, Emilie a bâti un parcours riche et varié dans la gestion, la comptabilité et le management.
Depuis 2009, sa passion pour l’immobilier l’a poussée à réaliser ses premières opérations privées, avant de devenir agent commercial immobilier et d’investir pleinement dans ce qui l’anime.
En 2023, elle co-fonde SFE Immobilier avec Fabrice STIEN, afin de professionnaliser une activité qu’ils menaient jusque-là à titre privé, avec une vision claire : redonner vie à des biens atypiques tout en rendant la propriété accessible au plus grand nombre.
En 2026, SFE Immobilier s'associe avec Morad et Djamila KABLI pour créer la société KAST IMMO, spécialisée dans la rénovation et la revalorisation de biens immobiliers.
Morad KABLI est né en 1980 (45 ans).
Avec plus de 30 ans d’expérience professionnelle dans le milieu bâtiment, dont 10 ans en tant que compagnon du devoir, Morad KABLI a été dirigeant de la société MK SERVICE pendant 6 ans.
Depuis 2024, il est directeur des travaux dans la société BAT’RENOV LORRAINE, détenue et dirigée par sa compagne, Djamila BOULHAIS.
Après avoir investi à plusieurs reprises dans des projets immobiliers au travers de ses SCI, il s’associe il y a quelques mois à SFE IMMOBILIER pour créer la société KAST IMMO et réaliser des opérations de marchand de biens en Lorraine.
Opération immobilière à Joeuf
Le projet consiste à acquérir une maison d’environ 60m2 habitables située au 18 Cités Hautes à Joeuf (54) et de la revendre après une rénovation intérieure complète.
Présentation de Jœuf
Jœuf est une commune de Meurthe-et-Moselle, située dans la vallée de l'Orne, à une trentaine de kilomètres au nord-ouest de Nancy et à proximité de Briey et de Metz. Elle compte environ 6 560 habitants.
Ancienne cité sidérurgique, Jœuf a connu un fort développement industriel au XXème siècle avant de se reconvertir progressivement. La ville bénéficie aujourd'hui d'un cadre de vie résidentiel, de commerces et de services de proximité, tout en restant bien connectée aux bassins d'emploi de Metz, Thionville et Luxembourg.
Elle est également connue pour être la ville natale du footballeur Michel Platini.
Situation du marché immobilier local
Le marché immobilier de Jœuf se caractérise par des prix parmi les plus accessibles de Meurthe-et-Moselle, avec un prix moyen compris entre 1 300 et 1 400 €/m² selon le type de bien. Les maisons sont généralement plus valorisées que les appartements.
Après plusieurs années de progression modérée des prix, le marché tend aujourd'hui à se stabiliser. Le volume des transactions reste relativement limité, ce qui est caractéristique des petites communes. Les logements anciens représentent l'essentiel du parc immobilier et offrent souvent des opportunités d'acquisition à des prix attractifs, notamment pour des projets de rénovation.
Pour les investisseurs, Jœuf présente un potentiel de rendement locatif intéressant grâce à des prix d'achat faibles. En revanche, la demande locative est plus modérée que dans les grandes agglomérations et le marché dépend fortement de la dynamique économique locale et des bassins d'emploi voisins. Le marché est donc davantage adapté à une stratégie patrimoniale de long terme qu'à une recherche de forte plus-value à court terme.
Description du bien
Ancienne maison des mines typique du secteur de Joeuf, le bien s’inscrit dans un secteur en plein renouveau, bénéficiant du développement des zones commerciales voisines, de prix attractifs par rapport au nord mosellan et d’un accès rapide à Metz grâce à l’A4.
La maison développe actuellement environ 60 m² habitables et comprend une entrée, une cuisine ouverte sur un salon séjour traversant, une cave voûtée ainsi qu’une grande chambre avec salle d’eau à l’étage.
Le projet prévoit une rénovation complète du bien avec :
Le bien disposera également d’une dépendance type atelier, d’un jardin situé face à la maison ainsi que de deux places de stationnement privatives. À terme, la maison développera plus de 110 m² habitables.
Le DPE est actuellement classé G. Les futurs acquéreurs pourront faire le choix d’une isolation extérieure afin d’améliorer la performance énergétique du bien en bénéficiant des aides de l’Etat.
Phases du Projet
Les travaux seront réalisés par les sociétés BATI'RENOV LORRAINE et SFE RENOVATION (filiale de SFE IMMOBILIER spécialisée dans les travaux de rénovation), permettant aux associés une parfaite maîtrise des délais et des coûts.
Bilan financier de l'opération
Le bien sera mis en vente au prix de 160€, soit 1455€ / m2. Cette estimation semble cohérente avec les moyennes relevées sur les dernière ventes dans le secteur (environ 1370€ /m2, dans une fourchette allant de 650€ à 2500€/m2) – sources Meilleurs Agents et DVF
Les frais financiers incluent les mensualités PretUp (intérêts et commissions de gestion) sur une durée de 12 mois.
La SAS KAST IMMO sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 55 000€ sur 12 mois à un taux fixe de 11% par an pour financer l’acquisition d’une maison à Joeuf.
Le crédit proposé est sous la forme d'un crédit in fine, c'est-à-dire que le remboursement du capital interviendra à la dernière échéance. Les intérêts sont versés mensuellement.
La durée du projet a été fixée à 12 mois : le remboursement du financement PretUp interviendra lors de la revente de la maison rénovée. Le projet sera réalisé sur le mois de juillet et la mensualité sera de 550€.
La société autofinance 68k€, soit 55% du projet global (incluant les frais liés au financement).
Sur ce projet, le prêt sera uniquement mis en place quand les conditions suspensives, ci-dessous, auront été levées :
Un délai sera nécessaire entre la collecte des fonds et la signature de l’acte authentique chez le notaire et la mise en place de l'hypothèque. La mise en place du financement interviendra d'ici la fin du mois de juillet. La première échéance de ce projet sera probablement fixée le 05/09/2026.
Sur la base d'un prix de vente à 160K€, le projet devrait permettre de dégager une marge brute de 48.7K€ soit 30% du prix de vente. Après déduction des frais liés au financement, la marge nette ressort à 37K€ soit 23% du prix de vente.
Dans une hypothèse pessimiste avec un prix de vente inférieur de 10% au prix cible, soit 144K€, la marge nette sera conservée à hauteur de 21K€ soit 15% du prix de vente.
La société KAST IMMO venant d’être créée, elle n’a pas encore de bilan comptable.
La société a été rattachée à la classe de risque «C+» / Risque Modéré déterminée par la cotation interne de PretUp dont le calcul se trouve dans l’analyse financière présente dans la section Documents.
Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50% du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d'entreprise décide de l'acceptation ou non des fonds collectés.
Le modèle du contrat de prêt signé à la fin de la collecte entre l’entreprise et les investisseurs est disponible dans la section Documents.
Dans le cadre de la nouvelle réglementation européenne PSFP (plateforme de services de financement participatif / règlement (UE) 2020/1503 du 7 octobre 2020), vous trouverez la Fiche d'Informations Clés pour les Investisseurs récapitulant toutes les informations nécessaires sur l'investissement en cliquant sur le bouton « Fiche d’informations Clés (FICI) » situé sur cette même page et dans la section Documents.
Cautions personnelles notariées des dirigeants
Afin de couvrir le risque de défaillance, une caution solidaire et personnelle notariée a été demandée aux dirigeants à hauteur du montant de financement PretUp. L’analyse patrimoniale du porteur de projet menée par nos équipes, notamment au regard de ses revenus ainsi que de son patrimoine immobilier net, nous a permis d’établir la cohérence de cette garantie prise dans le financement de cette opération.
Hypothèque de 1er rang sur le bien
Une hypothèque de 1er rang sera mise en place sur le terrain au profit des prêteurs.
En droit immobilier, une hypothèque est une sûreté réelle. La prise d’hypothèque est une démarche ayant la forme d’un acte authentique, obligatoirement établi par un notaire. Une hypothèque peut être de premier ou de second rang. Le rang détermine l’ordre de priorité entre les différents organismes qui détiennent une garantie hypothécaire sur un même bien.
PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs (commission de succès, frais de dossier et frais de gestion).
PretUp facture à l'emprunteur :
Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet.
Il est porté à l’attention des investisseurs qu'aucun conflit d’intérêt n'a été identifié sur ce projet
| Les points positifs du projet | Les points d'attention du projet |
|---|---|
| Expérience et compétences complémentaires des associés | Société créée récemment |
| Prix de vente accessible pour viser une large cible | Maison mitoyenne avec un petit extérieur |
| Plus-value potentielle grâce aux travaux réalisés | Secteur géographique moins valorisé qu'en Moselle |
Nous attirons l’attention de nos investisseurs sur les dispositions suivantes :
Investir dans un projet de financement participatif comporte des risques, y compris le risque de perte totale ou partielle du capital investi. L’investissement n’est pas couvert par les systèmes de garantie des dépôts ni par les systèmes d’indemnisation des investisseurs.
Le retour sur investissement n’est pas garanti. Ceci n’est pas un produit d’épargne, et il est conseillé de ne pas investir plus de 10 % de son patrimoine net dans des projets de financement participatif.
L’investisseur non averti bénéficie d’un délai de réflexion de 4 jours à compter de l’émission de son offre pour la retirer.