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Projets à financer | Double T Promotion
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Immobilier - VALGELON-LA ROCHETTE (73)
Financement d'une opération immobilière à Détrier en Savoie
Date de création :
2019
Nombre de salariés :
2
Chiffre d'affaires (2023) :
793 429 €
La société par actions simplifiée SAS Double T Promotion (SIREN : 850834847) a été créée en mai 2019 pour les opérations immobilières et d'aménagement foncier de la société Boch22 (SIREN : 532295045).
Pour information, une opération a été financée ces dernières semaines pour la maison mère de la SAS Double T, la société Boch22.
Voici le schéma juridique du Groupe :
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Type opération : rénovation complet d'un immeuble d'habitation et création de 8 appartements (+ démolition de 2 abris) (acquisition réalisée)
Localisation : Détrier est une commune située dans le département de Savoie en Région Auvergne-Rhône-Alpes (de 431 habitants), située à 30 km de Chambéry et 48 km de Grenoble.
Acquisition immobilière
La société Double T Promotion a signé une promesse de vente pour le bien immobilier (terrain et immeuble d'habitation construit avant 1948) (situé 246 Route du Lac 73110 Détrier) pour un montant de 185 000€ en avril 2024 dans le cadre d'une succession (réitération définitive le 20 février 2025)
Permis de construire n° PA07309924G1001 déposé en Mairie le 8 août 2024 et approuvé le 6 novembre 2024.
Procès Verbal d'huissier pour le permis de construire délivré le 9 décembre 2024 (permis purgé)
Surface de plancher du bien : 308 m²
Après la restructuration et la division de l'ensemble immobilier, différents appartements du T2 au T3 vont être créées pour une surface d'habitation globale de 563 m² :
Esquisses du bien après la division (architecte) :
Commercialisation
La commercialisation des différents lots ne pourra pas commencer qu'après la réalisation des travaux. Nous sommes sur des prix de vente calculés sur un prix du m² à 3400€.
La société intervient en promotion (soit en réhabilitation ou dans le neuf) depuis plusieurs années, donc maitrise fortement la demande clients dans ce secteur.
Prix immobilier sur la commune
Structuration de l'opération
Dans le cadre du financement, une hypothèque de rang 1 sur le bien immobilier et une caution notariée du dirigeant seront affectées au prêt.
Bilan financier de l'opération
Le financement global de l'opération s'élève à 210 400€ (prix d'acquisition + frais de notaire+ géomètre / archi)
La revente des huit lots immobiliers s'élève à 1 914 200€. La marge brute du projet, après financement et TVA sur marge, s’établit à environ 349 467€ soit 18% (du prix de vente), permettant d'avoir une marge de sécurité en cas d'aléas. En effet, la revente de 2 lots immobiliers (PretUp étant priorité sur l'affectation des fonds en raison de la prise d'hypothèque de rang 1) permet de couvrir le financement PretUp.
Le budget travaux a été estimé sur une base de 1800€ le m² (rénovation complète : sol, électricité, cuisine, salle de bains..) pour un budget global de 1M€. En raison de l'état du bien actuel, le DPE (performance énergétique) ressort à G. Les travaux d'isolation (mur / toit et double fenêtres) permettront d'améliorer les DPE visés (DPE projetés entre C et D)
La société Double T Promotion apportera dans l'opération 74% du plan de financement, ce qui sécurise le financement (en général, sur des opérations immobilières le montant des fonds propres est de l'ordre de 20/30% pour un financement bancaire de 70/80%).
Calendrier
Le démarrage des travaux va débuter au mois de mai 2025 pour une durée d'un an. La commercialisation des 8 lots débutera à la fin de des travaux. En tenant compte d'un délai de commercialisation de 6 mois, le remboursement du financement PretUp interviendra à partir de novembre 2026 (hypothèse raisonnable) (la vente de deux lots permettra de couvrir le remboursement PretUp).
Dans le cas où la commercialisation prendrait plus de temps (hypothèse pessimiste), le remboursement de la ligne PretUp pourrait intervenir en début d'année 2027 (hypothèse pessimiste).
Monsieur Frank BRUSCO, né en juin 1978, est le gérant depuis la création de la SARL BOCH 22 (SIREN 532 295 045). Il détient 50% des parts. Expert dans l'activité marchand de biens, il gère des entreprises depuis plus de 20 ans.
Il a co crée en 1996 ALT Informatique, sa 1ère societe à l'âge de 18 ans, vendu en 1998. Il a participé pendant les années 2000 en tant que directeur financier et souvent actionnaire, associé à des grands noms de l'e commerce comme ( Photobox, Delamaison.fr, Melijoe.com ...) Il a co crée en 2014 Warwyck group Holding. il a co crée en 2019 F2M Holding de participation. Il a co crée en 2019 BM Construction.
Monsieur Tristant, Directeur Général de Double T Promotion, né en 1967, a évolué dans le secteur juridique et judiciaire ; il y a plus de 25 ans, il reprend seul une étude d'huissier de justice. Lorsque Monsieur Tristant quitte la profession, son office a plusieurs associés et une quinzaine de collaborateurs. Il rejoint alors Monsieur Brusco dans les Alpes, et développe avec lui l’activité de promotion immobilière.
Financement d'une opération immobilière à Détrier en Savoie
La SAS Double T Promotion sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 300 000€ sur 18 mois à un taux fixe de 11% pour financer l'opération immobilière à Détrier en Savoie.
Le prêt proposé est sous la forme d'un crédit in fine, c'est-à-dire que le remboursement du capital interviendra à la dernière échéance. Les intérêts sont versés mensuellement.
La durée du projet a été fixée à 18 mois : le remboursement du financement PretUp interviendra grâce à la marge dégagée par la revente des premiers lots. Un remboursement par anticipation sera effectué si les 1ers lots sont revendus avant la date de fin du prêt.
Le projet sera réalisé immédiatement et la mensualité sera d’environ 2750€. En cas de retard dans la commercialisation ou d'une durée plus longue des travaux, une prorogation de 6 mois peut être demandée par l’emprunteur.
La société Double T Promotion apporte dans cette opération 74% du plan de financement (en fonds propres).
En 2023, le chiffre d’affaires de la société s'est élevé à 793K€ (plus 1M€ de production stockée) pour un excédent brut d’exploitation (EBE) de 170 238€ et un résultat net de 69 408€ après impôts. Sur l'exercice comptable 2024 non clôturé, la société a réalisé peu de chiffre d'affaires (aux alentours des 150K€, plusieurs terrains d'une opération sur la commune de Chamousset sont sous compromis). Le chiffre d'affaires prévisionel pour 2025 s'élève à 2M€.
A fin 2023, les capitaux propres s'élèvent à 446 872€ pour un capital social de 438 000€. A fin 2023, les dettes financières s'élevaient à 1M€; à date l'encours financier a été ramené à 650K€ (prêt in fine dont la date de remboursement en 2028).
La société a pour plus de 3M€ d'actifs immobilisés (biens finis en cours de vente).
La société a été rattachée à la classe de risque B+ / Risque faible (classe de risque considéré comme faible compte tenu de la prise d'une sûreté réelle (hypothèque) et de l'historique du promoteur Double T Promotion). Ci-joint l’analyse financière détaillée de la société.
Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50% du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d'entreprise décide de l'acceptation ou non des fonds collectés.
Le modèle du contrat de prêt signé à la fin de la collecte entre l’entreprise et les investisseurs est disponible sur ce lien.
Dans le cadre de la nouvelle réglementation européenne PSFP (plateforme de services de financement participatif / règlement (UE) 2020/1503 du 7 octobre 2020), vous trouverez la Fiche d'Informations Clés pour les Investisseurs récapitulant toutes les informations nécessaires sur l'investissement en cliquant sur le bouton « Fiche d’informations Clés (FICI) » situé sur cette même page.
Garantie hypothécaire de 1er rang
Une hypothèque de 1er rang est mise en place sur le bien immobilier au profit des prêteurs par notaire.
En droit immobilier, une hypothèque est une sûreté réelle. La prise d’hypothèque est une démarche ayant la forme d’un acte authentique, obligatoirement établi par un notaire. Une hypothèque peut être de premier ou de second rang. Le rang détermine l’ordre de priorité entre les différents organismes qui détiennent une garantie hypothécaire sur un même bien.
L'hypothèque sera structurée par notre étude notariale partenaire.
Caution solidaire notariée
Afin de couvrir le risque de défaillance, une caution solidaire et personnelle a été demandée au nom de Frank BRUSCO à hauteur du montant de financement PretUp (+20% de frais et accessoires).
L'analyse patrimoniale du porteur de projet menée par PretUp, notamment au regard de ses revenus, de ses liquidités et de son patrimoine immobilier net, a permis d'établir la cohérence de cette garantie prise dans le financement de cette opération.
PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs (commission de succès et frais de gestion)
PretUp facture à l'emprunteur : 5 % HT du montant collecté + 1 % HT des remboursements (avec 400€ de frais de dossier).
Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet.
Il est porté à l’attention des investisseurs qu'aucun conflit d’intérêt n'a été identifié sur ce projet.
| Les points positifs du projet | Les points d'attention du projet |
|---|---|
| Emprunteur déjà accompagné | Contexte actuel du marché de l'immobilier |
| Garanties solides adossées au projet; faible LTV (forte valeur de l'actif en garantie après rénovation) | Exécution des travaux de réhabilitation (budget travaux importants) |
| Groupe Boch22 avec une entreprise intégrée qui réalise les travaux | Délais de commercialisation |
Nous attirons l’attention de nos investisseurs sur les dispositions suivantes :
Investir dans un projet de financement participatif comporte des risques, y compris le risque de perte totale ou partielle du capital investi. L’investissement n’est pas couvert par les systèmes de garantie des dépôts ni par les systèmes d’indemnisation des investisseurs.
Le retour sur investissement n’est pas garanti. Ceci n’est pas un produit d’épargne, et il est conseillé de ne pas investir plus de 10 % de son patrimoine net dans des projets de financement participatif.
L’investisseur non averti bénéficie d’un délai de réflexion de 4 jours à compter de l’émission de son offre pour la retirer.
