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Projets à financer | Boch22 #4 - Chapelle Blanche
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Immobilier - Annecy (74)
Financer réhabilitation, division d'une maison et détachement d'un terrain à La Chapelle-Blanche (73)
Date de création :
2011
Nombre de salariés :
2
Chiffre d'affaires (2023) :
290 012 €
La SARL BOCH 22 (SIREN : 532 295 045) a été créée en avril 2011 sur Annecy, elle est spécialisée dans l'activité de promotion immobilière et marchands de biens. Cette société est la tête d’un groupe de sociétés détenues et gérées par Monsieur Frank BRUSCO. Ce dernier détient 58 % de la SARL BOCH 22. Monsieur Roger ZANNIER (industriel et patron français figurant dans les 150 plus grandes fortunes de France) détient 35 % des parts depuis janvier 2021.
Les différentes structures de groupe réalisent des opérations de marchands de biens de tout type : acquisition de terrain à bâtir, rénovation, promotion immobilière, etc. Par exemple, la filiale BM Constrution est dédiée aux travaux avec 35 salariés.
Voici le schéma juridique du Groupe :
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Historique des projets portés par la SARL Boch22 et financés sur PretUp :
Projet 1 :
Retrouvez ici le lien de la page projet (financement de 200K€ mis en place en décembre 2021 complètement remboursé) de l'opération financée sur la commune Allevard
Projet 2 :
Retrouvez ici le lien de la page projet (financement de 315 012€ mis en place en juin 2022 complètement remboursé) de l'opération financée sur la commune Pontcharra
Projet 3 :
Retrouvez ici le lien de la page projet (financement de 400 014€ mis en place en novembre 2022 complètement remboursé) de l'opération Maison Grelin à Pontcharra
Type d'opération : Réhabilitation d'une maison d'habitation, division en 4 appartements et démolition d'une annexe. Plus un détachement d'un terrain
Adresse du bien : 760 rue Amélie Gex 73 110 La Chapelle-Blanche (Savoie)
Réitération authentique intervenue le 14 novembre 2022
Prix acquisition par la société Boch22 : 215 000€
Parcelles cadastrées : section A N°878
Permis de construire n°PC07307522G1010 : demande déposée le 30/11/2022, PC accordé le 27/02/2023 et purgé
Surface terrain : 793 m²
La commune de la Chapelle-Blanche est une commune française située dans le département de la Savoie en Région Auvergne-Rhône-Alpes de 591 habitants. Le village de la Chapelle Blanche est situé entre Grenoble et Albertville dans une zone économique attractive et dynamique : par exemple construction en cours d'une usine à Crolles près de Grenoble par les fabricants de semi-conducteurs GlobalFoundries et STMicroelectronics (avec un investissement estimé à 5,7 milliards d'euros) avec à terme 1.000 emplois créés.
Environnement / vue
Le village Chapelle Blanche est situé entre Grenoble et Albertville (à 28km de Chambéry).
Le projet global comprend :
Esquisses de la maison après la division en 4 lots :
Photos du bien :
Structuration
Détail des 4 lots immobiliers
Le prix de vente a été fixé sur la base d'une réhabilitation à 1500€ le m² avec la réalisation de travaux de qualité : nouvelle cuisine, nouvelle salle de bains (budget de 20 000€ par appartement pour cuisine et salle de bains), intérieur, peinture, sol, nouvelles portes d'entrée... Le budget global des travaux s'élève à 443 000€.
Le prix du m² à La Chapelle Blanche pour de l'ancien se situe à 2700€ le m² pour les appartements et 3000€ le m² pour les maisons (Source MeilleursAgents). Le prix du m² en neuf ressort à 3278€/m² sur Immobilier Figaro (avec une hausse de 9% sur 1 an)
Bilan financier de l'opération
Le financement global de l'opération s'élève à 805k€ (prix d'acquisition + frais de notaire+ travaux)
L’objectif est la revente des 4 lots immobiliers pour un montant total de 1 027 700€. La marge brute du projet, après financement, s’établit à environ 144 202€ soit 14% (du prix de vente). Cette marge ne tient pas compte du détachement d'un terrain qui permettra à la société Boch22 la construction d'un immeuble de 8 appartements.
Ratios de couverture
Calendrier
Le démarrage des travaux a débuté en décembre 2024 pour une durée d'un an (réalisation des dalles en ce moment, après nettoyage de l'intérieur de la maison). La commercialisation des 4 lots débutera à la fin de des travaux au mois d'octobre de cette même année. En tenant compte d'un délai de commercialisation de 6 mois, le remboursement du financement PretUp interviendra à partir de mars 2025 (hypothèse raisonnable) (la vente d'un à deux lots permettra de couvrir le remboursement PretUp).
Dans le cas où la commercialisation prendrait plus de temps (hypothèse pessimiste), le remboursement de la ligne PretUp pourrait intervenir vers septembre 2025.
Pas de pré commercialisation sur cette opération immobilière.
Monsieur Frank BRUSCO est le gérant depuis la création de la SARL BOCH 22 (SIREN 532 295 045) . Il détient 58 % des parts. Il est également le Président de la SAS DOUBLE T PROMOTION (SIREN 850 834 847). Expert dans l'activité marchand de biens, il gère des entreprises depuis plus de 20 ans.
Il a co crée en 1996 ALT Informatique, sa 1ère societe à l'âge de 18 ans, vendu en 1998. Il a participé pendant les années 2000 en tant que directeur financier et souvent actionnaire, associé à des grands noms de l'e commerce comme ( Photobox, Delamaison.fr, Melijoe.com ...) Il a co crée en 2014 Warwyck group Holding. il a co crée en 2019 F2M Holding de participation. Il a co crée en 2019 BM Construction.
Financer réhabilitation, division d'une maison et détachement d'un terrain à La Chapelle-Blanche (73)
La SARL BOCH 22 sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 350 000€ sur 18 mois à un taux fixe de 11% pour financer l'opération immobilière à la Chapelle Blanche en Savoie.
Le prêt proposé est sous la forme d'un crédit in fine, c'est-à-dire que le remboursement du capital interviendra à la dernière échéance. Les intérêts sont versés mensuellement.
La durée du projet a été fixée à 18 mois : le remboursement du financement PretUp interviendra grâce à la marge dégagée par la revente des lots. Un remboursement par anticipation sera effectué si les lots sont revendus avant la date de fin du prêt.
Le projet sera réalisé immédiatement et la mensualité sera d’environ 3500€. En cas de retard dans la commercialisation ou d'une durée plus longue des travaux, une prorogation de 6 mois peut être demandée par l’emprunteur.
La société Boch22 apporte dans cette opération 57% du plan de financement.
En 2023, le chiffre d’affaires de la société s'est élevé à 290 012€ (et 995K€ de production stockée) pour un excédent brut d’exploitation (EBE) de 155 011€ et un résultat net de 119 604€ après impôts. Sur l'exercice comptable 2024 non clôturé, le chiffre d'affaires s'élève à 1.971M€ pour un résultat de 300K€. Pour l'année 2025, le chiffre prévisionnel est attendu à 3.5M€.
A fin 2023, les capitaux propres s'élèvent à 2,58M€ pour un capital social de 2.08M€. Suite à une augmentation du capital social intervenue au cours de l'année 2024, le capital social se situe désormais à 2 905 575€. L'exercice bénéficiaire de 2024 fera également augmenter le niveau des fonds propres à près de 5M€.
A fin 2023, les dettes financières s'élevaient à 2.1M€; à date l'encours financier a été ramené à 669K€ (le dernier financement PretUp de 400K€ a été remboursé le 20 janvier 2025).
Nous avons également à fin 2024 des comptes courants d'associés à hauteur de 500K€ avec la filiale BLV, 600K€ avec la filiale BM Construction et 2M€ avec Double TT Promotion. Dans le bilan 2023, les avances en C/C s'élèvent à 1.58M€ à l'actif, plus 225K€ en participations
La société a été rattachée à la classe de risque B- / Risque faible (classe de risque considéré comme faible compte tenu de la prise d'une sûreté réelle (hypothèque) et de l'historique du pormoteur Boch22). Ci-joint l’analyse financière détaillée de la société BOCH 22.
Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50% du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d'entreprise décide de l'acceptation ou non des fonds collectés.
Le modèle du contrat de prêt signé à la fin de la collecte entre l’entreprise et les investisseurs est disponible sur ce lien.
Dans le cadre de la nouvelle réglementation européenne PSFP (plateforme de services de financement participatif / règlement (UE) 2020/1503 du 7 octobre 2020), vous trouverez la Fiche d'Informations Clés pour les Investisseurs récapitulant toutes les informations nécessaires sur l'investissement en cliquant sur le bouton « Fiche d’informations Clés (FICI) » situé sur cette même page.
Garantie hypothécaire de 1er rang
Une hypothèque de 1er rang est mise en place sur le bien immobilier au profit des prêteurs par notaire.
En droit immobilier, une hypothèque est une sûreté réelle. La prise d’hypothèque est une démarche ayant la forme d’un acte authentique, obligatoirement établi par un notaire. Une hypothèque peut être de premier ou de second rang. Le rang détermine l’ordre de priorité entre les différents organismes qui détiennent une garantie hypothécaire sur un même bien.
L'hypothèque sera structurée par notre étude notariale partenaire.
Caution solidaire notariée
Afin de couvrir le risque de défaillance, une caution solidaire et personnelle a été demandée au nom de Frank BRUSCO à hauteur du montant de financement PretUp (+20% de frais et accessoires).
L'analyse patrimoniale du porteur de projet menée par PretUp, notamment au regard de ses revenus, de ses liquidités et de son patrimoine immobilier net, a permis d'établir la cohérence de cette garantie prise dans le financement de cette opération.
PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs (commission de succès et frais de gestion)
PretUp facture à l'emprunteur : 5 % HT du montant collecté + 1 % HT des remboursements.
Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet.
Il est porté à l’attention des investisseurs qu'aucun conflit d’intérêt n'a été identifié sur ce projet.
| Les points positifs du projet | Les points d'attention du projet |
|---|---|
| Emprunteur déjà accompagné plusieurs fois | Exécution des travaux de réhabilitation |
| Garanties solides adossées au projet; faible LTV (forte valeur de l'actif en garantie après rénovation) | Délais de commercialisation |
| Structure financière de Boch22 | Contexte actuel du marché de l'immobilier |
Nous attirons l’attention de nos investisseurs sur les dispositions suivantes :
Investir dans un projet de financement participatif comporte des risques, y compris le risque de perte totale ou partielle du capital investi. L’investissement n’est pas couvert par les systèmes de garantie des dépôts ni par les systèmes d’indemnisation des investisseurs.
Le retour sur investissement n’est pas garanti. Ceci n’est pas un produit d’épargne, et il est conseillé de ne pas investir plus de 10 % de son patrimoine net dans des projets de financement participatif.
L’investisseur non averti bénéficie d’un délai de réflexion de 4 jours à compter de l’émission de son offre pour la retirer.