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Projets à financer | PONSONNAILLE CAPITAL
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Immobilier - Cannes (06)
Financement d'une opération immobilière à Manosque.
Date de création :
2023
Nombre de salariés :
1
Chiffre d'affaires (2025) :
42 236 €
La société SAS PONSONNAILLE CAPITAL (SIREN 952 526 234), au capital social de 1000€, est spécialisée depuis 2023 dans les opérations de marchand de biens.
La société est basée à Cannes en région Provence Alpes Cote d'Azur.
Objet de l'opération immobilière
Le projet consiste en l’acquisition d'un immeuble sis au 1 Rue Raffin à Manosque (04).
Il comprend trois appartements d’environ 100 m² chacun, dont un disposant d’une terrasse de 30 m². L’ensemble comprend également quatre caves, un débarras ainsi que deux jardins.
Situé en plein centre de Manosque, au sein d’un ancien couvent au cachet unique, le bien bénéficie de beaux volumes et d’une belle hauteur sous plafond.
Manosque est une commune située dans le département des Alpes-de-Haute-Provence, en région Provence-Alpes-Côte d’Azur. Connue pour son cadre de vie agréable entre le Luberon et les Alpes, la ville bénéficie d’un climat méditerranéen ensoleillé et d’un environnement naturel attractif.
Manosque compte environ 22 700 habitants, ce qui en fait la ville la plus peuplée du département.
La commune est au cœur d’un marché immobilier dynamique des Alpes-de-Haute-Provence bénéficiant d’une demande résidentielle soutenue.
Stratégie d’investissement
Après travaux, l'immeuble sera composé de 4 lots :
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Le T2 du 2ème étage est déjà sous offre pour un prix de vente de 70K€.
La société Ponsonnaille Capital vend les lots avec l'accord de la copropriété pour l'installation de climatisations révérsibles pour les futurs propriétaires et la mise en place de compteurs individuels d'eau et d'electricté pour chaque lot.
Dans le contexte actuel, les biens nécessitant des travaux attirent toujours une clientèle d’investisseurs et d’acquéreurs souhaitant rénover eux-mêmes leur logement afin de maîtriser leur budget d’acquisition.
Le marché immobilier de Manosque bénéficie de la proximité du projet international ITER, situé à Saint-Paul-lès-Durance, important moteur économique régional. La présence de nombreux ingénieurs, techniciens et sous-traitants soutient la demande en logements et contribue à la dynamique du marché local. Cette attractivité renforce la fluidité des transactions et constitue un facteur favorable pour la commercialisation des lots dans le cadre de l’opération.
Photos du projet
Historique des opérations immoibilières
Cuisinier depuis plus de 20 ans au sein d’établissements très haut de gamme (permettant d'avoir un revenu salarié), Fabrice PONSONNAILLE, 37 ans, a développé une forte exigence de qualité, de rigueur et de précision.
Passionné par l’immobilier depuis de nombreuses années, il est également investisseur immobilier. Il découvre le métier de marchand de biens il y a trois ans, une activité qui s’impose naturellement comme la continuité de son parcours, en parfaite adéquation avec son sens du détail, sa vision entrepreneuriale et son attachement à la pierre.
Financement d'une opération immobilière à Manosque.
La société SAS Ponsonnaille Capital sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 275 000 € sur 18 mois à un taux fixe de 11 % pour financer l'opération immobilière sur Manosque (à côté de l'apport personnel du dirigeant).
Le crédit proposé est sous la forme d'un crédit in fine, c'est-à-dire que le remboursement du capital interviendra à la dernière échéance. Les intérêts sont versés mensuellement.
La durée du projet a été fixée à 18 mois : le remboursement du financement PretUp interviendra grâce à la marge dégagée par la revente des terrains viabilisés. Le projet sera réalisé sur le mois de juin et la mensualité sera de 2 750 €.
Un remboursement partiel du capital prêté pourra intervenir en cas de vente d'un lot immobilier après les 3 premières échéances (le produit de la vente est affectée prioritairement au remboursement de la ligne de financement PretUp par la prise d'une hypothèque de rang 1 inscrite)
La société autofinance 84k€ ; soit 23% du projet global.
Sur ce projet, le prêt sera uniquement mis en place quand les conditions suspensives, ci-dessous, auront été levées :
· Signature définitive de l'acte de vente : la date de réitération authentique chez le notaire est fixée le 15/06/2026.
· Hypothèque de premier rang formalisée ((prêteurs PretUp en bénéficaires)
Un délai sera nécessaire entre la collecte des fonds et la signature de l’acte authentique chez le notaire et la mise en place de l'hypothèque. La mise en place du financement interviendra d'ici la fin du mois de juin. La première échéance de ce projet sera probablement fixée le 05/07/2026.
Le chiffre d'affaires cible de cette opération immobilière s'élève à 426K€ (vente des 4 lots). La rentabilité nette du projet (après prise en compte des frais financiers) s'élève à 16% à 66.9K€ (avec une simulation d'une durée de projet cible de 12 mois).
Les appartements anciens avec travaux situés en plein centre de Manosque se négocient généralement autour de 1 700 € à 2 300 € par m², selon l’état du bien, son cachet, ses volumes ainsi que la présence d’extérieurs et d’annexes.
Pour un bien de caractère situé dans un ancien couvent, bénéficiant d’un fort cachet architectural mais nécessitant des travaux de rénovation, la valorisation peut raisonnablement se situer entre 1 700 € et 1 900 € par m² en l’état, selon l’ampleur des travaux à réaliser. Après division et optimisation des lots, notamment grâce à la présence d’une terrasse et d’extérieurs, la valeur de revente peut atteindre entre 2 100 € et 2 400 € par m².
Avec un prix de revente global estimé à 426 000 €, la société Ponsonnaille Capital applique un prix moyen d’environ 1 500 €/m², en phase avec les prix actuellement observés sur le marché.
L’un des appartements a déjà fait l’objet d’une offre d’achat au prix demandé : il s’agit du T2 de 45 m², proposé à 75 000 €.
La société SAS Ponsonnaille Capital, créée récemment en 2023, est encore en phase de développement. Elle affiche un chiffre d’affaires de 42 K€ au 31/12/2025, avec un chiffre d’affaires prévisionnel estimé à 160 K€ pour l’année 2026.
Cette évolution traduit la montée en puissance progressive de l’activité ainsi que le développement des opérations en cours et à venir.
La société n'a pas d'autre endettement financier à date.
La société a été rattachée à la classe de risque «C+» / Risque Modéré (risque A- Risque très faible, Risque B- Risque Faible, Risque D- Risque Fort). déterminée par la cotation interne de PretUp dont le calcul se trouve dans l’analyse financière présente dans la section documents.
Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50% du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d'entreprise décide de l'acceptation ou non des fonds collectés.
Le modèle du contrat de prêt signé à la fin de la collecte entre l’entreprise et les investisseurs est disponible dans la section Documents.
Dans le cadre de la nouvelle réglementation européenne PSFP (plateforme de services de financement participatif / règlement (UE) 2020/1503 du 7 octobre 2020), vous trouverez la Fiche d'Informations Clés pour les Investisseurs récapitulant toutes les informations nécessaires sur l'investissement en cliquant sur le bouton « Fiche d’informations Clés (FICI) » situé sur cette même page et dans la section Documents.
1. Caution notariée du dirigeant
Afin de couvrir le risque de défaillance, une caution solidaire et personnelle notariée a été demandée au dirigeant à hauteur du montant de financement PretUp. L’analyse patrimoniale du porteur de projet menée par nos équipes, notamment au regard de ses revenus ainsi que de son patrimoine immobilier net, nous a permis d’établir la cohérence de cette garantie prise dans le financement de cette opération.
2. Hypothèque de rang 1 inscrite sur l'immeuble (4 lots)
Une hypothèque de 1er rang sera mise en place sur le terrain au profit des prêteurs. PretUp intervient seul dans l'opération permettant de prendre une hypothèque de rang 1 sur le bien immobilier
En droit immobilier, une hypothèque est une sûreté réelle. La prise d’hypothèque est une démarche ayant la forme d’un acte authentique, obligatoirement établi par un notaire. Une hypothèque peut être de premier ou de second rang. Le rang détermine l’ordre de priorité entre les différents organismes qui détiennent une garantie hypothécaire sur un même bien.
PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs (commission de succès, frais de dossier et frais de gestion).
PretUp facture à l'emprunteur :
- Au montage du dossier : 5% TTC du montant collecté + 250€ TTC de frais de dossier.
- Frais de gestion calculés sur une base mensuelle de 0.0833 % HT du capital restant dû.
Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet.
Il est porté à l’attention des investisseurs qu'aucun conflit d’intérêt n'a été identifié sur ce projet.
| Les points positifs du projet | Les points d'attention du projet |
|---|---|
| Profil de l'opérateur | Contexte actuel du marché de l’immobilier |
| Situation géographique du bien | Délai de commercialisation |
| Rentabilité de l'opération | Activité reposant sur un homme clé |
Nous attirons l’attention de nos investisseurs sur les dispositions suivantes :
Investir dans un projet de financement participatif comporte des risques, y compris le risque de perte totale ou partielle du capital investi. L’investissement n’est pas couvert par les systèmes de garantie des dépôts ni par les systèmes d’indemnisation des investisseurs.
Le retour sur investissement n’est pas garanti. Ceci n’est pas un produit d’épargne, et il est conseillé de ne pas investir plus de 10 % de son patrimoine net dans des projets de financement participatif.
L’investisseur non averti bénéficie d’un délai de réflexion de 4 jours à compter de l’émission de son offre pour la retirer.