Liberty Estate #2

A propos de LIBERTY ESTATE

La société SAS Liberty Estate (SIREN 803913433), créée en juillet 2014, est spécialisée dans l'activité de marchand de biens immobiliers. Basée à Gambsheim dans le Bas-Rhin, au nord de Strasbourg, elle est détenue et dirigée par Monsieur Eric FREISS.

La société Liberty Estate cumule 10 années d'expérience dans l'immobilier, avec un focus sur la création de colocations pour des investisseurs (Nancy, Metz et Strasbourg) mais aussi de rénovation de granges en appartements ou constructions neuves.

Projet immobilier :

Le projet consiste à créer 2 appartements F4 dans une ancienne grange située au 66 rue de Strasbourg 67210 Meistratzheim. L’acquisition a été réalisée en février 2026, l'assainissement et le gros-œuvre ont déjà été réalisés (le bien est actuellement hors d’eau – hors d’air). Le financement PretUp servira à finaliser les travaux pour livrer un bien clé en main.

 

Description du secteur

Meistratzheim est une commune située dans le Bas-Rhin, à environ 25 km de Strasbourg et 5 km d'Obernai. Elle bénéficie d'un environnement résidentiel calme et rural, tout en restant bien connectée aux principaux bassins d'emploi grâce aux axes routiers (A35) et aux communes voisines.

  

                               

Le secteur se caractérise par :

• une dominante de maisons individuelles (environ 81 % du parc de logements) ;
• une forte proportion de propriétaires occupants (près de 79 %) ;
• un cadre de vie recherché par les familles, avec peu de logements vacants (6,4 %) ;
• une croissance démographique régulière (+0,9 % par an entre 2017 et 2023), témoignant d'une attractivité résidentielle stable.

L'économie locale est principalement composée de petites entreprises, avec une présence notable des secteurs agricole, de la construction et des services. Le taux d'activité est élevé et le chômage demeure relativement faible par rapport à la moyenne nationale.

 

Situation du marché immobilier local

Le marché immobilier de Meistratzheim s'inscrit dans la dynamique du secteur d'Obernai, qui reste l'un des marchés les plus recherchés du Bas-Rhin en dehors de Strasbourg.

Les principales caractéristiques sont :

• Une demande soutenue grâce à la proximité de Strasbourg et d'Obernai, attirant des ménages recherchant davantage d'espace et un environnement plus calme.
• Une offre limitée, notamment pour les maisons individuelles, ce qui soutient les valeurs immobilières.
• Un marché principalement résidentiel, avec peu de rotation des biens en raison de la forte proportion de propriétaires occupants.
• Une progression modérée du parc de logements, traduisant un développement maîtrisé de la commune.

Ces caractéristiques en font un secteur favorable à l'accession à la propriété ainsi qu'à un investissement patrimonial de long terme.

 

Tendances du marché

Après le ralentissement observé en 2023-2024 lié à la hausse des taux d'intérêt, le marché immobilier alsacien montre des signes de stabilisation. Les acheteurs restent attentifs au prix et à la performance énergétique des logements, mais les communes périurbaines attractives comme Meistratzheim continuent de bénéficier d'une demande régulière.

 

Description du bien

                          

L’ensemble immobilier est composé de 3 lots comprenant : une ancienne grange, un terrain et un chemin d’accès. Dans la grange seront créés deux appartements de 4 pièces sur 3 niveaux, d’une surface de 86m2 au sol et 72m2 habitable, comprenant chacun une terrasse privative, deux garages ainsi qu’une place de parking (construite sur le terrain attenant).

A la fin des travaux, le DPE sera classé B grâce à l'isolation en laine de bois, ballon thermodynamique et chauffage avec détecteur de présence et d'ouverture des fenêtres.

Les biens seront livrés clé en main, seule l’installation d’une cuisine restera à la charge des acheteurs.

 

                    

Phases du projet :

 

                          

Bilan financier opération :

 

Chaque lot sera mis en vente au prix de 299 000€, soit 4150€ / m2.

Selon le site Meilleurs Agents, le prix moyen du m² se situe autour de 2900€ / m², dans une fourchette allant de 1480€ à 4380€. Le prix de vente se situe donc dans la fourchette haute des prix, ce qui est cohérent vis-à-vis des prestations proposées (état neuf avec matériaux haut de gamme, terrasse, 2 garages + 1 place de parking privative).

 

Localisation

À quoi va servir cet emprunt ?

Opération immobilière à Meistratzheim (Bas-Rhin)

Description détaillée du projet

La société SAS Liberty Estate sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 180 000€ sur 18 mois à un taux fixe de 11.00% pour financer une opération de marchand de biens à Meistratzheim.

Le crédit proposé est sous la forme d'un crédit in fine, c'est-à-dire que le remboursement du capital interviendra à la dernière échéance. Les intérêts sont versés mensuellement. 

La durée du projet a été fixée à 18 mois : le remboursement du financement PretUp interviendra grâce à la revente des biens immobiliers. Le projet sera réalisé immédiatement et la mensualité sera de 1800€.

 

Plan de financement
 

La société réalisera un apport total de 247K€ (dont 166K€ qui ont déjà été autofinancés pour réaliser l’acquisition et le gros-œuvre).

Le financement PretUp de 180K€ couvrira le montant des travaux restants.

                          

Délai juridique et rentabilité de l’opération :

Sur ce projet, le prêt sera uniquement mis en place quand la condition suspensive, ci-dessous, aura été levée : 

         ·         Hypothèque de premier rang formalisée (prêteurs PretUp en bénéficaires)

Un délai sera nécessaire entre la collecte des fonds et la mise en place de l'hypothèque chez le notaire. La mise en place du financement interviendra d'ici la fin du mois de juillet ou le début du mois d’août et la première échéance de ce projet sera probablement fixée le 05/09/2026.

                                 

Rentabilité du projet :

 

L’opération devrait permettre de dégager une marge brute de 206K€ soit 34% du prix de vente. Après déduction de la TVA sur les reventes et des frais liés au financement et aux garanties, la marge nette devrait s’établir autour de 125K€ soit 21% du prix de vente.

Par précaution, un scénario pessimiste a été envisagé avec un prix de vente à 550K€ soit 3800€ / m2, avec une marge nette maintenue à 77K€ soit 14% du prix de vente.

Analyse de la société

Activité

Sur le dernier bilan arrêté à 06/2025, la société Liberty Estate a réalisé un chiffre d’affaires de 231K€ pour un résultat de -126K€. Cela s’explique par des opérations en cours qui n’ont pas été finalisées sur l’exercice (une vente réalisée pour 231K€ et une acquisition à 327K€).

Sur l’exercice 2025-2026, le chiffre d’affaire est d’environ 455K€ pour un résultat net estimé à 135K€, incluant notamment la revente d’un appartement en colocation et d’une maison rénovée.

              

Structure financière

Sur le bilan 06/2025, les fonds propres ont été impactés par le déficit de 126K€, passant de 163K€ à 37K€ et de 53% à 18% du bilan, mais le bénéfice attendu sur le dernier exercice permettra de retrouver un niveau de capitaux propres confortable et une structure financière solide. L’endettement était composé d’un prêt bancaire de 157K€ contracté dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier.

 

Cotation

La société a été rattachée à la classe de risque «C+» / Risque Modéré déterminée par la cotation interne de PretUp dont le calcul se trouve dans l’analyse financière présente dans la section Documents.

 

Autres informations

Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50% du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d'entreprise décide de l'acceptation ou non des fonds collectés.

Le modèle du contrat de prêt signé à la fin de la collecte entre l’entreprise et les investisseurs est disponible dans la section Documents.

Dans le cadre de la nouvelle réglementation européenne PSFP (plateforme de services de financement participatif / règlement (UE) 2020/1503 du 7 octobre 2020), vous trouverez la Fiche d'Informations Clés pour les Investisseurs récapitulant toutes les informations nécessaires sur l'investissement en cliquant sur le bouton « Fiche d’informations Clés (FICI) » situé sur cette même page et dans la section Documents.

 

Sûretés sur le projet

Caution notariée du dirigeant

Afin de couvrir le risque de défaillance, une caution solidaire et personnelle notariée a été demandée au dirigeant à hauteur du montant de financement PretUp. L’analyse patrimoniale du porteur de projet menée par nos équipes, notamment au regard de ses revenus ainsi que de son patrimoine immobilier net, nous a permis d’établir la cohérence de cette garantie prise dans le financement de cette opération.

Hypothèque de premier rang

Une hypothèque de 1er rang sera mise en place sur le terrain au profit des prêteurs.

En droit immobilier, une hypothèque est une sûreté réelle. La prise d’hypothèque est une démarche ayant la forme d’un acte authentique, obligatoirement établi par un notaire. Une hypothèque peut être de premier ou de second rang. Le rang détermine l’ordre de priorité entre les différents organismes qui détiennent une garantie hypothécaire sur un même bien.

 

 

Frais pour les prêteurs et l'emprunteur

PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs (commission de succès, frais de dossier et frais de gestion).

PretUp facture à l'emprunteur :

• Au montage du dossier : 5% TTC du montant collecté + 400€ TTC de frais de dossier.
• Frais de gestion calculés sur une base mensuelle de 0.0833 % HT du capital restant dû.

Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet.

Sources de conflits d'intérêt

Il est porté à l’attention des investisseurs qu'aucun conflit d’intérêt n'a été identifié sur ce projet.

Cotation

L'avis des analystes

Les points positifs du projet	Les points d'attention du projet
Expérience de l'opérateur	Exercice 2025 déficitaire
Localisation du bien et rentabilité de l'opération	Réalisation de travaux pouvant impacter le délai de commercialisation
Autofinancement de l'acquisition et du gros-oeuvre	Impact de la conjoncture économique sur le pouvoir d'achat des ménages

Foire aux questions