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Projets à financer | CHRIS OPTI'MISE
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Immobilier - Panossas (38)
Financement d'une opération immobilière à GENAS près de Lyon
Date de création :
2025
Nombre de salariés :
1
Chiffre d'affaires (2025) :
269 000 €
La société CHRIS'OPTI'MISE, SASU (SIREN : 942480179) est une société spécialisée dans l’activité de marchands de biens dans la région Auvergne-Rhône-Alpes depuis mars 2025.
Elle a été fondée par Madame Christine LANDAIS, actuelle présidente et actionnaire à 100%.
Historique :
Bien que la société CHRIS'OPTI'MISE soit récente (création en mars 2025), la présidente Christine LANDAIS a effectué 5 opérations immobilières en nom propre ces dernières années. Ces 5 opérations ont été réalisées avec succès, chacune plus de 20% de marge après travaux.
Un exemple de chantier avant / après réalisé par Madame Christine LANDAIS :
Christine LANDAIS connaît le milieu du bâtiment ; elle a exercé dans ce domaine en tant que responsable commercial et opérations. Son dernier poste chez "La Plateforme du Bâtiment" lui a permis d'animer la fonction commerciale et de diriger une équipe de 6 personnes dans les activités de plomberie, carrelage et peinture.
Projet immobilier
L’opération consiste en l’acquisition d’un appartement de 45,52m² et d'un garage. A travers cette opération, l'appartement de type T2 sera transformé en T3. Le bien sera acquis libre d'occupation.
Le bien est situé dans l'arrondissement de Lyon, à GENAS (69740). La ville de GENAS, 13 000 habitants, est située à 15km à l'Est de Lyon, présente un fort dynamisme avec des offres attractives, des équipements modernes, des espaces verts, des établissements scolaires, des transports en communs vers Lyon et proche de l'autoroute A46 et A43.
L'appartement se situe entre l'Eurexpo Lyon et l'Aéroport de Lyon-Saint-Exupéry.
Le tissu économique de la ville est diversifié avec des entreprises spécialisées dans l'industrie, logistique et services de la TPE à la grande entreprise.
La ville de GENAS présente un potentiel patrimonial investisseur et un cadre idyllique pour des familles recherchant espace, tranquillité et accessibilité.
Description du bien
Le bien est décrit dans le compromis de vente de la façon suivante :
"Au numéro 12 rue Victor Hugo, dans le bâtiment A, un appartement de type T2 comprenant au rez-de-chaussée : un hall et un escalier privatif ; à l'étage : un dégagement, un séjour, une cuisine, une chambre, une salle de bain et un WC.
Accès à un garage au rez-de-chaussée.
Et les soixante-sept millièmes (67/1000 èmes) des parties communes générales".
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé E. Après travaux d'isolation, la note prévue est C.
Phases du projet
La promesse d’acquisition a été signée le 19 mars 2025 et la date de signature authentique est portée au 30 juin 2025.
Le prix d’achat est de 168 000€ hors frais de notaire.
Calendrier des opérations :
Les travaux consistent en la création d'une 2ème chambre (transformation d'un T2 en T3) avec une salle d'eau pour chacune des chambres, mise en place d'une nouvelle cuisine et des travaux d'isolation et de rafraîchissement. Ces travaux seront réalisés sur une durée d'environ 6 mois.
Le bilan financier
Le prix de revente est prévu à 269 000€ avec le garage. L'appartement, après travaux, a été estimé à 250 000€ par 2 agences immobilières et le garage à 20 000€.
Le prix moyen du m² à la vente sera de 5 555€ / m² ; ce prix se situe entre l'estimation moyenne et la fourchette haute selon meilleursagents.com et se loger.com
Le prix de vente final est cohérent et conforme à celui du marché au vu des travaux de rénovations et de rafraîchissement qui seront réalisés.
Madame Landais, née en 1974, est la dirigeant de la société Chris' Optimise. Une dizaine d'années d'expériences professionnelles en tant que responsable commercial et opérations dans des magasins spécialisés dans les métiers du bâtiment.
5 opérations immobilières en achat-travaux-revente en nom propre réussies avec succès à plus de 20% de marge chacune.
Financement d'une opération immobilière à GENAS près de Lyon
La socièté CHRIS'OPTI'MISE, SASU, sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 166 000€ sur 12 mois à un taux fixe de 11% pour financer une opération immobilière à GENAS (69740) à la périphérie de Lyon.
Le crédit proposé est sous la forme d'un crédit in fine, c'est-à-dire que le remboursement du capital interviendra à la dernière échéance. Les intérêts sont versés mensuellement.
La durée du projet a été fixée à 12 mois. Le projet sera réalisé sur le mois de juillet 2025 et la mensualité sera de 1 522€.
Plan de financement
La société autofinance 58k€ soit 26% du projet global.
PretUp financera 166k€ soit 74% du plan de financement.
Le coût d'acquisition correspond à l'acquisition immobilière pour un prix de 168 000€ et des frais de notaires de 4 900€.
Le bien nécessite quelques travaux de rénovation et de rafraîchissement pour un prix d'environ 19k€ selon estimation et devis.
Le besoin en fonds de roulement inclut les frais de garanties, les charges d’intérêts et les frais de collecte.
Délai juridique et rentabilité de l’opération
Sur ce projet, le prêt sera uniquement mis en place quand les conditions suspensives, ci-dessous, auront été levées :
· Signature définitive de l'acte de vente : la date de réitération authentique chez le notaire est fixée le 30/06/2025
· Hypothèque de premier rang formalisée (prêteurs PretUp en bénéficiaires)
Un délai sera nécessaire entre la collecte des fonds et la signature de l’acte authentique chez le notaire et la mise en place de l'hypothèque. La mise en place du financement interviendra d'ici la fin du mois de juin. La première échéance de ce projet sera probablement fixée le 05/08/2025.
Rentabilité du projet
Cette opération vise un chiffre d'affaires de 269k€ et un coût de revient de 226k€, dégageant ainsi une marge nette de 43k€ après les frais financiers, soit environ 16% du chiffre d'affaires.
Cotation
La société a été rattachée à la classe de risque [C+] risque modéré déterminée par la cotation interne de PretUp dont le calcul se trouve dans l’analyse financière de l’entreprise ci-jointe.
Autres informations
Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50% du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d'entreprise décide de l'acceptation ou non des fonds collectés.
Le modèle du contrat de prêt signé à la fin de la collecte entre l’entreprise et les investisseurs est disponible sur ce lien.
Dans le cadre de la nouvelle réglementation européenne PSFP (plateforme de services de financement participatif / règlement (UE) 2020/1503 du 7 octobre 2020), vous trouverez la Fiche d'Informations Clés pour les Investisseurs récapitulant toutes les informations nécessaires sur l'investissement en cliquant sur le bouton « Fiche d’informations Clés (FICI) » situé sur cette même page.
Afin de couvrir le risque de défaillance, des sûretés sont attachés au prêt :
-> une caution notariée a été demandée à la dirigeante à hauteur du montant de financement PretUp. L’analyse patrimoniale du porteur de projet menée par nos équipes, notamment au regard de ses revenus ainsi que de son patrimoine immobilier net, nous a permis d’établir la cohérence de cette garantie prise dans le financement de cette opération.
-> Une hypothèque de 1er rang inscrite sur le bien immobilier sera mise en place sur le terrain au profit des prêteurs.
En droit immobilier, une hypothèque est une sûreté réelle. La prise d’hypothèque est une démarche ayant la forme d’un acte authentique, obligatoirement établi par un notaire. Une hypothèque peut être de premier ou de second rang. Le rang détermine l’ordre de priorité entre les différents organismes qui détiennent une garantie hypothécaire sur un même bien.
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PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs (commission de succès, frais de dossier et frais de gestion).
PretUp facture à l'emprunteur :
- Au montage du dossier : 5% TTC du montant collecté + 400€ TTC de frais de dossier.
- Frais de gestion calculés sur une base mensuelle de 0.0833% HT du capital restant dû.
Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet.
Il est porté à l’attention des investisseurs qu'aucun conflit d’intérêt n'a été identifié sur ce projet.
| Les points positifs du projet | Les points d'attention du projet |
|---|---|
| 5 opérations immobilières déjà réalisées en nom propre | 1ère opération via la structure Chris'Opti'Mise en MDB |
| Ancienne responsable de magasins spécialisés dans le milieu du bâtiment | Contexte actuel du marché de l'immobilier allongeant les délais de vente |
| Localisation du bien | Pas de commercialisation à date (nécessité de réaliser les travaux avant) |
Nous attirons l’attention de nos investisseurs sur les dispositions suivantes :
Investir dans un projet de financement participatif comporte des risques, y compris le risque de perte totale ou partielle du capital investi. L’investissement n’est pas couvert par les systèmes de garantie des dépôts ni par les systèmes d’indemnisation des investisseurs.
Le retour sur investissement n’est pas garanti. Ceci n’est pas un produit d’épargne, et il est conseillé de ne pas investir plus de 10 % de son patrimoine net dans des projets de financement participatif.
L’investisseur non averti bénéficie d’un délai de réflexion de 4 jours à compter de l’émission de son offre pour la retirer.