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Projets à financer | BEN INVEST
Partager ce projet :
Immobilier - Paris (75)
Opération d'achat-revente à Limeil-Brévannes (94)
Date de création :
2025
Nombre de salariés :
2
Chiffre d'affaires (2027) :
850 000 €
La société BEN INVEST (992005165) a été créée en 09/2025 par Monsieur BEN YAHIA e Madame CARPY afin de réaliser des opérations de marchand de biens en région Ile de France. Elle est détenue par la holding BEN GROUP (990946162), récemment créée également, et par Monsieur BEN YAHIA (Président) en direct.
Projet immobilier :
Le projet consiste à acquérir par adjudication un pavillon d’habitation de 132m2 situé 22 TER rue Albert Roussel à LIMEIL-BREVANNES (94), cadastré section AN numéro 551 pour une contenance de 00ha 08a 25ca.
LIMEIL-BREVANNES est une commune de 27 400 habitants située dans le Val de Marne, à 16km au Sud-Est de Paris.
La ville développe des projets d’aménagement urbain pour dynamiser le centre-ville et moderniser l’habitat, notamment via des modifications du Plan Local d’Urbanisme (PLU) pour renforcer l’offre de logements, les équipements publics et les modes de déplacement doux.
Le marché immobilier est dynamique et diversifié, avec des appartements et maisons traditionnels ainsi que des programmes neufs en construction. Les prix restent attractifs comparés à certaines communes proches de Paris, avec une demande soutenue, notamment pour l’achat et la location.
L’accessibilité par transports en commun (bus vers RER, téléphérique urbain / câble) renforce l’attractivité pour les actifs.
Description du bien
La maison, sur deux niveaux, dispose d’une grande entrée, un salon/séjour, une cuisine, 3 chambres et deux salles de bain. Elle dispose également d’un grand sous-sol. Sur l’arrière, on trouve un jardin avec une dépendance de 32m2.
La dernière expertise réalisée avant la vente fait état d’un DPE D.
Quelques travaux de remise en état seront réalisés avant la vente pour un budget maximum de 10K€ (remise aux normes électriques, peinture, etc.). Aucune autorisation préalable ne sera nécessaire.
Phases du projet :
Le jugement d’adjudication a été rendu le 27/11/2025.
La collecte PretUp sera effectuée fin janvier 2026 et l’acquisition définitive du bien doit être réalisée au plus tard le 08/02/2026.
La commercialisation débutera aussitôt et les travaux de remise en état seront réalisés en parallèle afin d’optimiser les délais de revente.
Bilan financier de l'opération :
Le bien sera mis en vente au prix de 420 000€, soit 3182€ / m2. Selon Meilleurs Agents, le prix moyen pour ce type de bien se situe à environ 2900€ / m2.
M. BEN YAHIA a sollicité une expertise auprès d’un conseiller en immobilier du réseau LAFORET, qui estime le prix du bien entre 395 000€ et 415 000€ (respectivement 2992€ et 3144€ / m2).
_crop_100_100.jpeg "Nabil BEN YAHIA")
Monsieur Nabil BEN YAHIA a 34 ans. Avant de se lancer dans l'activité de marchand de biens immobiliers fin 2025, il a exercé pendant 4 ans en tant que diagnostiqueur immobilier, puis pendant 2 ans en tant que conseiller en immobilier dans le groupe Century 21.
Il souhaite désormais mettre à profit son expertise commerciale et technique afin de mener à bien des opérations d'achat-revente dans la région Ile de France.
Opération d'achat-revente à Limeil-Brévannes (94)
La SAS BEN INVEST sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 235 000€ sur 18 mois à un taux fixe de 11% pour financer une opération d’achat-revente à LIMEIL-BREVANNES.
Le crédit proposé est sous la forme d'un crédit in fine, c'est-à-dire que le remboursement du capital interviendra à la dernière échéance. Les intérêts sont versés mensuellement.
La durée du projet a été fixée à 18 mois : le remboursement du financement PretUp interviendra grâce à la marge dégagée par la revente du bien immobilier. Le projet sera réalisé début février et la mensualité sera de 2349€.
Plan de financement
La société réalise un apport initial de 51K€ et couvrira les mensualités du financement PretUp jusqu’à la vente définitive du bien (ci-dessus estimés à 25.6K€ dans l’hypothèse d’une vente dans un horizon de 12 mois).
Le montant financé par PretUp représente 75% du coût total de l’opération.
Délai juridique et rentabilité de l’opération :
Sur ce projet, le prêt sera uniquement mis en place quand les conditions suspensives, ci-dessous, auront été levées :
· Signature définitive de l'acte de vente : la date limite est fixée le 08/02/2026
· Hypothèque de premier rang formalisée (prêteurs PretUp en bénéficaires)
Un délai sera nécessaire entre la collecte des fonds et la signature de l’acte authentique chez le notaire et la mise en place de l'hypothèque. La mise en place du financement interviendra fin janvier / début février 2026. La première échéance de ce projet sera probablement fixée le 05 mars 2026.
Rentabilité du projet :
Pour une vente au prix de 420K€, l’opération permettrait de dégager une marge brute de 36% (153K€), et de 26% (108K€) après déduction des frais liés au financement PretUp (dans l’hypothèse d’une revente sous 12 mois).
Le prix cible étant positionné légèrement au-dessus des standards du marché, nous avons également estimé la marge dans l’hypothèse d’un prix de vente moins favorable (380K€). Dans ce contexte, la marge nette après financement PretUp ressort à 68K€ soit 18% du montant de l’opération.
Activité et structure financière
La société BEN INVEST ayant été immatriculée en 09/2025, elle n’a pas encore de bilan comptable.
La société a été rattachée à la classe de risque « C+ » Risque Modéré déterminée par la cotation interne de PretUp dont le calcul se trouve dans l’analyse financière présente dans la section Documents.
Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50% du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d'entreprise décide de l'acceptation ou non des fonds collectés.
Le modèle du contrat de prêt signé à la fin de la collecte entre l’entreprise et les investisseurs est disponible dans la section Documents.
Dans le cadre de la nouvelle réglementation européenne PSFP (plateforme de services de financement participatif / règlement (UE) 2020/1503 du 7 octobre 2020), vous trouverez la Fiche d'Informations Clés pour les Investisseurs récapitulant toutes les informations nécessaires sur l'investissement en cliquant sur le bouton « Fiche d’informations Clés (FICI) » situé sur cette même page et dans la section Documents.
Cautions personnelles notariées
Afin de couvrir le risque de défaillance, une caution solidaire et personnelle notariée a été demandée aux deux bénéficiaires effectifs à hauteur du montant de financement PretUp. L’analyse patrimoniale des porteurs de projet menée par nos équipes, notamment au regard de leurs revenus ainsi que de leur patrimoine immobilier net, nous a permis d’établir la cohérence de cette garantie prise dans le financement de cette opération.
Hypothèque de premier rang
Une hypothèque de 1er rang sera mise en place sur le bien immobilier au profit des prêteurs. En droit immobilier, une hypothèque est une sûreté réelle. La prise d’hypothèque est une démarche ayant la forme d’un acte authentique, obligatoirement établi par un notaire. Une hypothèque peut être de premier ou de second rang. Le rang détermine l’ordre de priorité entre les différents organismes qui détiennent une garantie hypothécaire sur un même bien.
PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs (commission de succès, frais de dossier et frais de gestion).
PretUp facture à l'emprunteur :
- Au montage du dossier : 5% TTC du montant collecté + 400€ TTC de frais de dossier.
- Frais de gestion calculés sur une base mensuelle de 0.0833 % HT du capital restant dû.
Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet.
Il est porté à l’attention des investisseurs qu'aucun conflit d’intérêt n'a été identifié sur ce projet.
| Les points positifs du projet | Les points d'attention du projet |
|---|---|
| Rentabilité de l'opération, Marge confortable même si vente en deçà du prix cible | Première expérience dans l'activité de marchand de biens |
| Opération simple avec un seul lot et peu de travaux | Contexte actuel du marché de l’immobilier impactant les délais de commercialisation |
| Hypothèque de premier rang sur le bien | Structure de petite taille |
Nous attirons l’attention de nos investisseurs sur les dispositions suivantes :
Investir dans un projet de financement participatif comporte des risques, y compris le risque de perte totale ou partielle du capital investi. L’investissement n’est pas couvert par les systèmes de garantie des dépôts ni par les systèmes d’indemnisation des investisseurs.
Le retour sur investissement n’est pas garanti. Ceci n’est pas un produit d’épargne, et il est conseillé de ne pas investir plus de 10 % de son patrimoine net dans des projets de financement participatif.
L’investisseur non averti bénéficie d’un délai de réflexion de 4 jours à compter de l’émission de son offre pour la retirer.