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Projets à financer | APEX#6
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Immobilier - Paris (75)
Financement d'une nouvelle opération immobilière à Nancy- Colocation étudiante
55 000 €
Disponible le 21/05/2026 à 18:00 Taux par an
11,00 %
Durée
12 mois
Profil amortissement : In Fine (Remboursement du capital à la fin du prêt)
Date de création :
2023
Nombre de salariés :
3
Chiffre d'affaires (2025) :
1 078 541 €
La société SAS APEX (SIREN 981 884 901) a été créée en novembre 2023 pour réaliser des opérations de marchand de biens spécialisées dans la création de colocations « clés en main » destinées aux investisseurs.
Cette offre répond à une demande croissante des étudiants et des jeunes actifs en recherche d'un logement confortable et bien situé avec un loyer raisonnable. C'est le cas à Nancy, second pôle universitaire de la région Grand Est, qui accueille chaque année 47000 étudiants principalement concentrés en coeur de ville.
APEX adopte un positionnement plutôt haut de gamme par rapport à la moyenne du marché tout en proposant des loyers dans la moyenne - ou légèrement supérieurs à la moyenne - afin de garantir à la fois une mise en location rapide et une rentabilité élevée pour les acquéreurs.
Les associés, spécialistes de l’immobilier dans la région de Nancy, bénéficient via leur réseau professionnel d’un vivier d’investisseurs et de locataires pour leur permettre de mener à bien leurs futures opérations.
La SAS APEX est détenue à 72.5% par SAS JFH HOLDING (SIREN 913154993) et à 27.5% par SARL FB INVEST (SIREN 838232163)
Le projet consiste à acquérir un appartement de 64m2 au 7ème étage d’un immeuble situé au 13-15 Boulevard Joffre à Nancy (54 - Meurthe et Moselle) pour le revendre sous forme de colocation.
L'immeuble est la résidence Joffre Saint Thiebaut. Copropriété de 1961 dite «Résidence Joffre-Saint-Thiébaut », composée de 389 lots d’habitation, commerces et bureaux, idéalement située au 13 boulevard Joffre à Nancy, en plein coeur du centre-ville, à deux pas de la gare SNCF et à quelques centaines de mètres de la Place Stanislas offrant un cadre pratique et recherché aussi bien pour la vie quotidienne que pour un investissement locatif.
Des travaux seront réalisés avant la revente afin de redistribuer l’espace, en créant 3 chambres. La décoration sera également retravaillée dans un style plus chaleureux et contemporain.
L’appartement se compose actuellement d’un 3 pièces de 64 m² Carrez, agencé autour d’une grande entrée, d’une cuisine , de trois pièces principales ainsi que d’une salle de bain. La redistribution des espaces permettra d’optimiser les volumes et d’améliorer la fonctionnalité globale du bien dans le cadre de la rénovation complète envisagée.
Des travaux seront réalisés avant la revente afin de redistribuer l’espace, en créant 3 chambres .Le bien fera l’objet d’une rénovation complète comprenant la réfection des peintures et des sols, la mise aux normes de l’installation électrique, ainsi que l’aménagement d’une cuisine intégrée et la rénovation intégrale de la salle de bain, afin d’offrir un appartement moderne, fonctionnel et immédiatement habitable. La décoration sera également retravaillée dans un style plus chaleureux et contemporain.
Le concept de la SAS APEX est la rénovation, le réaménagement, l'ameublement et la décoration
Vous trouverez ci-dessous un exemple type, en images, des travaux de rénovation complète et de redistribution des surfaces déjà réalisés par APEX, illustrant le niveau de finition et la valorisation recherchés sur cette opération.
L’appartement sera revendu meublé et déjà proposé à la colocation afin de proposer à l’investisseur une solution « clé en main ». Le Loyer attendu de la colocation 3 chambres est de 1050 euros hors charges par mois.
Apex a réalisé plusieurs opérations de même type à Nancy dont 5 ont été accompagnées par PretUp via 5 financements qui à ce jour sont entièrement remboursés (dont le dernier projet remboursé après la 5ème échéance ce mois ci) :
Phase du projet
M. Florent HUET a 35 ans. Il a été agent commercial immobilier à Nancy jusqu'en décembre 2024.
Il a choisi de se consacrer à l'activité de marchand de biens au travers de la société APEX.
Depuis 2017, il a réalisé plusieurs opérations immobilières (investissements locatifs et achat-revente) avec son épouse Julie FOUREL.
Ils sont tous les deux dirigeants de la SAS JFH HOLDING.
Retrouvez son profil LinkedIn ici.
M. Fabrice BARRATIER, né en 1967, est partie prenante du projet immobilier en tant qu'actionnaire de la société APEX.
Ancien banquier, il est à la tête de son propre cabinet de courtage en prêt immobilier Courtage Aventure. En tant qu'expert courtier, il est en charge de la partie financière de la société d'Apex et de l'accompagnement et la recherche d'investisseurs Premium pour la revente des biens clés en main.
Financement d'une nouvelle opération immobilière à Nancy- Colocation étudiante
La SAS APEX sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 55 000 € sur 12 mois à un taux fixe de 11 % pour financer une opération immobilière sise à Nancy.
Le crédit proposé est sous la forme d'un crédit in fine, c'est-à-dire que le remboursement du capital interviendra à la dernière échéance. Les intérêts sont versés mensuellement.
La durée du projet a été fixée à 12 mois : le remboursement du financement PretUp interviendra grâce à la marge dégagée par la revente de l'appartement sous forme de colocation étudiante. Le projet sera réalisé sur le mois de Juin et la mensualité sera de 550€.
APEX a déjà eu recours à 5 financements PretUp entièrement remboursés à ce jour :
- Opération n°1 remboursée : 110 000€ sur 12 mois octroyé en 04/2024 et remboursé en 11/2024 par anticipation
- Opération n°2 remboursée : 50 017€ sur 12 mois octroyé en 07/2024 et remboursé en 01/2025 par anticipation
- Opération n°3 remboursée : 178 002€ sur 12 mois octroyé en 03/2025 remboursé en 06/2025 par anticipation
- Opération n°4 remboursée : 125 000€ sur 12 mois octroyé en 06/2025 remboursé en 01/2026 par anticipation
- Opération n°5 remboursée : 120 014€ sur sur 12 mois octroyé en 11/2025 remboursé en 04/2026 par anticipation
Nous n'avons relevé aucun incident.
La société autofinance 41k€ ; soit 43% du projet global.
Délai juridique et rentabilité de l’opération
Sur cette opération, PretUp intervient dans le cadre du refinancement d’un appartement acquis par APEX le 04/05/2026. APEX est donc d’ores et déjà propriétaire du bien, ce qui apporte une meilleure maîtrise de l’opération durant la phase de rénovation et de valorisation avant sa revente.
Un délai sera nécessaire entre la collecte des fonds et la mise en place de l'hypothèque. La mise en place du financement interviendra d'ici le mois de Juin. La première échéance de ce projet sera probablement fixée le 05/07/2026.
Le prix de vente de l'appartement visé est situé entre 110 K€ (1 717 €/m2, scénario très prudent) à 130 k€ (2 030 €/m2, scénario réaliste), Après paiement de tous les frais liés au financement, la marge nette serait de 23K€ soit 20% du prix de vente (dans l’hypothèse d’un délai de revente de 12 mois).
Il est également à noter que ce calcul ne tient pas compte des éventuels loyers encaissés, en fonction de l’occupation du logement avant la revente. En effet, la transformation rapide en colocation meublée de 3 chambres permettra de dégager un rendement brut investisseur de 350€ hors charge par chambre.
La SAS APEX exerce son activité de marchand de biens avec une forte accélération de son activité en 2025. Le chiffre d’affaires atteint près de 1 M€ au 30/09/2025, en hausse de +190 % par rapport à l’exercice précédent.
La société affiche une amélioration significative de sa rentabilité et un Excédent Brut d’Exploitation de 119 k€, et la capacité d’autofinancement atteint 54 k€.
Le modèle repose sur une structure légère avec peu de charges fixes, permettant une bonne flexibilité opérationnelle. Les performances traduisent une montée en puissance des opérations et une meilleure maîtrise des coûts.
L'endettement de la société est composé de comptes courant d'associés.
La société a été rattachée à la classe de risque «C+»/ Risque Modéré (risque A- Risque très faible, Risque B- Risque Faible, Risque D- Risque Fort). déterminée par la cotation interne de PretUp dont le calcul se trouve dans l’analyse financière présente dans la section Documents.
Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50% du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d'entreprise décide de l'acceptation ou non des fonds collectés.
Le modèle du contrat de prêt signé à la fin de la collecte entre l’entreprise et les investisseurs est disponible dans la section Documents.
Dans le cadre de la nouvelle réglementation européenne PSFP (plateforme de services de financement participatif / règlement (UE) 2020/1503 du 7 octobre 2020), vous trouverez la Fiche d'Informations Clés pour les Investisseurs récapitulant toutes les informations nécessaires sur l'investissement en cliquant sur le bouton « Fiche d’informations Clés (FICI) » situé sur cette même page et dans la section Documents.
1. Cautions notariée des dirigeants
Afin de couvrir le risque de défaillance, une caution solidaire et personnelle notariée a été demandée au dirigeant à hauteur du montant de financement PretUp. L’analyse patrimoniale du porteur de projet menée par nos équipes, notamment au regard de ses revenus ainsi que de son patrimoine immobilier net, nous a permis d’établir la cohérence de cette garantie prise dans le financement de cette opération.
2. Hypothèque de rang 1 inscrite pour l'appartement
Une hypothèque de 1er rang sera mise en place sur l'appartement au profit des prêteurs.
En droit immobilier, une hypothèque est une sûreté réelle. La prise d’hypothèque est une démarche ayant la forme d’un acte authentique, obligatoirement établi par un notaire. Une hypothèque peut être de premier ou de second rang. Le rang détermine l’ordre de priorité entre les différents organismes qui détiennent une garantie hypothécaire sur un même bien.
PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs (commission de succès, frais de dossier et frais de gestion).
PretUp facture à l'emprunteur :
- Au montage du dossier : 5% TTC du montant collecté + 250€ TTC de frais de dossier.
- Frais de gestion calculés sur une base mensuelle de 0.0833 % HT du capital restant dû.
Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet.
Il est porté à l’attention des investisseurs qu'aucun conflit d’intérêt n'a été identifié sur ce projet.
| Les points positifs du projet | Les points d'attention du projet |
|---|---|
| Profil et expérience des opérateurs | Contexte actuel du marché de l’immobilier |
| Situation géographique du bien | Activité reposant sur deux hommes clés |
| Rentabilité de l'opération | Délai de commercialisation |
Nous attirons l’attention de nos investisseurs sur les dispositions suivantes :
Investir dans un projet de financement participatif comporte des risques, y compris le risque de perte totale ou partielle du capital investi. L’investissement n’est pas couvert par les systèmes de garantie des dépôts ni par les systèmes d’indemnisation des investisseurs.
Le retour sur investissement n’est pas garanti. Ceci n’est pas un produit d’épargne, et il est conseillé de ne pas investir plus de 10 % de son patrimoine net dans des projets de financement participatif.
L’investisseur non averti bénéficie d’un délai de réflexion de 4 jours à compter de l’émission de son offre pour la retirer.
