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Projets à financer | APEX#7
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Immobilier - Paris (75)
Financement d'une opération immobilière achat revente sur Nancy
Date de création :
2023
Nombre de salariés :
3
Chiffre d'affaires (2025) :
1 078 541 €
La société SAS APEX (SIREN 981 884 901) a été créée en novembre 2023 pour réaliser des opérations de marchand de biens spécialisées dans la rénovation« clés en main » destinées aux investisseurs.
Cette offre répond à une demande croissante des étudiants et des jeunes actifs en recherche d'un logement confortable et bien situé avec un loyer raisonnable. C'est le cas à Nancy, second pôle universitaire de la région Grand Est, qui accueille chaque année 47000 étudiants principalement concentrés en coeur de ville.
APEX se positionne sur un segment plutôt haut de gamme par rapport à la moyenne du marché, tout en maintenant des niveaux de loyers cohérents avec ceux pratiqués localement, voire légèrement supérieurs. Cette stratégie permet de proposer des biens de qualité attractifs pour les locataires, tout en favorisant une mise en location rapide et en assurant une rentabilité optimisée pour les acquéreurs.
Spécialistes de l’immobilier dans la région de Nancy, les associés disposent d’un solide réseau professionnel leur donnant accès à un large vivier d’investisseurs et de locataires, un atout majeur pour identifier des opportunités et mener à bien leurs futures opérations immobilières.
La SAS APEX est détenue à 72.5% par la SAS JFH HOLDING (SIREN 913154993) et à 27.5% par la SARL FB INVEST (SIREN 838232163)
Projet immobilier
Le projet consiste à acquérir un appartement de 74m2 situé 46 Rue de Nabecor à Nancy (54 - Meurthe et Moselle) pour le rénover et le revendre.
L'adresse du 46 rue de Nabécor se trouve dans le sud de Nancy, dans un secteur résidentiel proche du quartier René II / Oudinot, à quelques minutes du centre-ville, de la gare et des principaux axes de circulation. La rue de Nabécor est une artère historique reliant l'avenue de Strasbourg au secteur Oudinot et tire son nom d'un ancien ruisseau qui traversait ce quartier de jardiniers.
L'appartement est situé dans une copropriété résidentielle construite à la fin des années 1960, avec ascenseur, stationnements et caves. Il compte plus de 130 logements et bénéficie d'un environnement essentiellement résidentiel.
Cet appartement, entièrement rénové du sol au plafond, sera proposé à la revente en tant que résidence principale ou dans le cadre d’un investissement locatif. Il s’agit d’un T3 traversant offrant de beaux volumes ainsi que des prestations recherchées, notamment un garage et une cave.
Description du bien
L’appartement situé au 1er étage, est composé de deux chambres, un séjour, une cuisine et un cellier, avec balcon, cave et garage.
Le bien fera l’objet d’une rénovation complète comprenant la réfection des peintures et des sols, la mise aux normes de l’installation électrique, ainsi que l’aménagement d’une cuisine intégrée et la rénovation intégrale de la salle de bain, afin d’offrir un appartement moderne, fonctionnel et immédiatement habitable. La décoration sera également retravaillée dans un style plus chaleureux et contemporain.
Le concept de la SAS APEX est la rénovation, le réaménagement, l'ameublement et la décoration.
Projection des travaux envisagés
Historique des opérations immobilières déjà réalisées
APEX a déjà mené à bien plusieurs opérations similaires à Nancy. Parmi celles-ci, 6 ont été accompagnées par PretUp dans le cadre de six financements distincts. À ce jour, cinq de ces financements ont été intégralement remboursés, dont le plus récent après seulement la cinquième échéance, témoignant ainsi de la capacité de l’opérateur à exécuter ses projets et à respecter ses engagements financiers.
Vous trouverez ci-dessous un exemple représentatif des opérations déjà réalisées par APEX, illustré par des photographies avant et après travaux. Ces réalisations mettent en évidence le savoir-faire de l’équipe en matière de rénovation complète et de redistribution des espaces, ainsi que le niveau de finition recherché afin de maximiser la valorisation de chaque actif immobilier.
Commercialisation
À l’issue des travaux, l’appartement sera proposé à la revente, aussi bien pour un usage en résidence principale que dans le cadre d’un investissement locatif classique, à l’exclusion d’un projet de colocation. Il s’agira d’un T3 traversant entièrement rénové du sol au plafond, bénéficiant de prestations recherchées telles qu’un balcon, garage et une cave, renforçant ainsi son attractivité auprès des acquéreurs.
M. Florent HUET a 35 ans. Il a été agent commercial immobilier à Nancy jusqu'en décembre 2024.
Il a choisi de se consacrer à l'activité de marchand de biens au travers de la société APEX.
Depuis 2017, il a réalisé plusieurs opérations immobilières (investissements locatifs et achat-revente) avec son épouse Julie FOUREL.
Ils sont tous les deux dirigeants de la SAS JFH HOLDING.
Retrouvez son profil LinkedIn ici.
M. Fabrice BARRATIER, né en 1967, est partie prenante du projet immobilier en tant qu'actionnaire de la société APEX.
Ancien banquier, il est à la tête de son propre cabinet de courtage en prêt immobilier Courtage Aventure. En tant qu'expert courtier, il est en charge de la partie financière de la société d'Apex et de l'accompagnement et la recherche d'investisseurs Premium pour la revente des biens clés en main.
Financement d'une opération immobilière achat revente sur Nancy
La SAS APEX sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 90 000 € sur 18 mois à un taux fixe de 11% pour financer cette opération immobilière sise Rue de Nabécor à Nancy.
Le crédit proposé est sous la forme d'un crédit in fine, c'est-à-dire que le remboursement du capital interviendra à la dernière échéance. Les intérêts sont versés mensuellement.
La durée du projet a été fixée à 18 mois : le remboursement du financement PretUp interviendra grâce à la marge dégagée par la revente de l'appartement sous forme de colocation étudiante. Le projet sera réalisé sur le mois de juillet et la mensualité sera de 900€.
APEX a déjà eu recours à 6 financements PretUp (5 prêts entièrement remboursés à ce jour et une ligne en cours) :
- Opération n°1 remboursée : 110 000€ sur 12 mois octroyé en 04/2024 (remboursé en 11/2024 par anticipation)
- Opération n°2 remboursée : 50 017€ sur 12 mois octroyé en 07/2024 (remboursé en 01/2025 par anticipation)
- Opération n°3 remboursée : 178 002€ sur 12 mois octroyé en 03/2025 (remboursé en 06/2025 par anticipation)
- Opération n°4 remboursée : 125 000€ sur 12 mois octroyé en 06/2025 (remboursé en 01/2026 par anticipation)
- Opération n°5 remboursée : 120 014€ sur sur 12 mois octroyé en 11/2025 (remboursé en 04/2026 par anticipation)
- Opération n°6 en cours : 55 000 euros sur 12 mois octroyé en 05/2026. retrouvez l'opération sur le lien
Nous n'avons relevé aucun incident.
La société autofinance 42k€ ; soit 32% du projet global.
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L'acquisition de l'appartement sera finalisée par la signature de l'acte authentique le 1er juillet 2026.
Un délai sera nécessaire entre la collecte des fonds et la signature de l’acte authentique chez le notaire et la mise en place de l'hypothèque. La mise en place du financement interviendra d'ici la fin du mois de Juillet. La première échéance de ce projet sera probablement fixée le 05/08/2026.
Rentabilité du projet
Le prix de vente de l'appartement avec garage visé est de 165 000 € (2200€/m2). Après paiement de tous les frais liés au financement, la marge nette serait de 49K€ soit 34 % du prix de vente (dans l’hypothèse d’un délai de revente de 18 mois).
Pour le secteur, les estimations récentes convergent vers un prix moyen d'appartement compris entre 2 150 € et 2 700 €/m², selon l'état du bien, l'étage, la présence d'un ascenseur, d'un garage, d'un balcon et la performance énergétique. Cet appartement répond à l’ensemble des critères recherchés, avec notamment un balcon et un garage.
Il est également à noter que ce calcul ne tient pas compte des éventuels loyers encaissés, en fonction de l’occupation du logement avant la revente.
La SAS APEX exerce son activité de marchand de biens avec une forte accélération de son activité en 2025. Le chiffre d’affaires atteint près de 1 M€ au 30/09/2025, en hausse de +190 % par rapport à l’exercice précédent.
La société affiche une amélioration significative de sa rentabilité et un Excédent Brut d’Exploitation de 119 k€, et la capacité d’autofinancement atteint 54 k€.
Le modèle repose sur une structure légère avec peu de charges fixes, permettant une bonne flexibilité opérationnelle. Les performances traduisent une montée en puissance des opérations et une meilleure maîtrise des coûts.
L'endettement de la société est composé de comptes courant d'associés.
La société a été rattachée à la classe de risque «C+»/ Risque Modéré (risque A- Risque très faible, Risque B- Risque Faible, Risque D- Risque Fort). déterminée par la cotation interne de PretUp dont le calcul se trouve dans l’analyse financière présente dans la section Documents.
Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50% du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d'entreprise décide de l'acceptation ou non des fonds collectés.
Le modèle du contrat de prêt signé à la fin de la collecte entre l’entreprise et les investisseurs est disponible dans la section Documents.
Dans le cadre de la nouvelle réglementation européenne PSFP (plateforme de services de financement participatif / règlement (UE) 2020/1503 du 7 octobre 2020), vous trouverez la Fiche d'Informations Clés pour les Investisseurs récapitulant toutes les informations nécessaires sur l'investissement en cliquant sur le bouton « Fiche d’informations Clés (FICI) » situé sur cette même page et dans la section Documents.
1. Cautions notariées des dirigeants
Afin de couvrir le risque de défaillance, une caution solidaire et personnelle notariée a été demandée au dirigeant à hauteur du montant de financement PretUp. L’analyse patrimoniale du porteur de projet menée par nos équipes, notamment au regard de ses revenus ainsi que de son patrimoine immobilier net, nous a permis d’établir la cohérence de cette garantie prise dans le financement de cette opération.
2. Hypothèque de rang 1 inscrite pour l'appartement
Une hypothèque de 1er rang sera mise en place sur l'appartement au profit des prêteurs.
En droit immobilier, une hypothèque est une sûreté réelle. La prise d’hypothèque est une démarche ayant la forme d’un acte authentique, obligatoirement établi par un notaire. Une hypothèque peut être de premier ou de second rang. Le rang détermine l’ordre de priorité entre les différents organismes qui détiennent une garantie hypothécaire sur un même bien.
PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs (commission de succès, frais de dossier et frais de gestion).
PretUp facture à l'emprunteur :
- Au montage du dossier : 5% TTC du montant collecté + 400€ TTC de frais de dossier.
- Frais de gestion calculés sur une base mensuelle de 0.0833% HT du capital restant dû.
Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet.
Il est porté à l’attention des investisseurs qu'aucun conflit d’intérêt n'a été identifié sur ce projet.
| Les points positifs du projet | Les points d'attention du projet |
|---|---|
| Profil de l'opérateur | Contexte actuel du marché de l’immobilier impactant les délais de commercialisation |
| Situation géographique du bien | Délai de commercialisation |
| Rentabilité de l'opération | Activité reposant sur deux hommes clés |
Nous attirons l’attention de nos investisseurs sur les dispositions suivantes :
Investir dans un projet de financement participatif comporte des risques, y compris le risque de perte totale ou partielle du capital investi. L’investissement n’est pas couvert par les systèmes de garantie des dépôts ni par les systèmes d’indemnisation des investisseurs.
Le retour sur investissement n’est pas garanti. Ceci n’est pas un produit d’épargne, et il est conseillé de ne pas investir plus de 10 % de son patrimoine net dans des projets de financement participatif.
L’investisseur non averti bénéficie d’un délai de réflexion de 4 jours à compter de l’émission de son offre pour la retirer.
