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Projets à financer | APEX #4
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Immobilier - Paris (75)
Financement d'une nouvelle opération immobilière à Nancy- Colocation étudiante
Date de création :
2023
Nombre de salariés :
3
Chiffre d'affaires (2024) :
12 612 €
La société SAS APEX (SIREN 981 884 901) a été créée en novembre 2023 pour réaliser des opérations de marchand de biens spécialisées dans la création de colocations « clés en main » destinées aux investisseurs.
Cette offre répond à une demande croissante des étudiants et des jeunes actifs en recherche d'un logement confortable et bien situé avec un loyer raisonnable. C'est le cas à Nancy, second pôle universitaire de la région Grand Est, qui accueille chaque année 47000 étudiants principalement concentrés en coeur de ville.
APEX adopte un positionnement plutôt haut de gamme par rapport à la moyenne du marché tout en proposant des loyers dans la moyenne - ou légèrement supérieurs à la moyenne - afin de garantir à la fois une mise en location rapide et une rentabilité élevée pour les acquéreurs.
Les associés, spécialistes de l’immobilier dans la région de Nancy, bénéficient via leur réseau professionnel d’un vivier d’investisseurs et de locataires pour leur permettre de mener à bien leurs futures opérations.
La SAS APEX est détenue à 65% par SAS JFH HOLDING (SIREN 913 154 993) et à 25% par SARL FB INVEST (SIREN 838 232 163). Les 10% restants sont détenus par deux associés dormants.
Le projet consiste à acquérir un appartement de 72m2 au 10ème étage d’un immeuble situé au 7 Rue Saint Thiebaut à Nancy (54) pour le revendre sous forme de colocation.
L'immeuble est la résidence Saint Thiébaut composé de 16 étages. Copropriété de 1971 dite « Résidence Saint-Sébastien », composée de 456 lots d’habitation, commerces et bureaux, idéalement située au 7 rue Saint-Thiébaut à Nancy, en plein coeur du
centre-ville, à deux pas de la gare SNCF et à quelques centaines de mètres de la Place Stanislas.
Tous commerces, transports, écoles et entreprises dans un rayon de 1 km. Copropriété bien tenue gérée par La Ravinelle à Nancy.
Des travaux seront réalisés avant la revente afin de redistribuer l’espace, en créant 4 chambres supplémentaires. La décoration sera également retravaillée dans un style plus chaleureux et contemporain.
Les travaux ont déjà commencé et devraient encore durer un mois. Ils ont nécéssité une d'autorisation préalable vis à vis de l'urbanisme ou de la copropriété validée le 03/04/2025 pour le changement des fenêtres. Le DPE est actuellement en classe « D » et restera D post travaux.
L’appartement sera revendu meublé et déjà proposé à la colocation afin de proposer à l’investisseur une solution « clé en main ». Le Loyer attendu de la colocation 4 chambres est de 1796 euros par mois.
Apex a réalisé plusieurs opérations de même type à Nancy dont 3 ont été accompagnées par PretUp via 3 financements qui à ce jour sont entièrement remboursés (dont le dernier projet remboursé après la 5ème échéance ce mois ci) :
M. Florent HUET a 35 ans. Il a été agent commercial immobilier à Nancy jusqu'en décembre 20224.
Il a choisi de se consacrer à l'activité de marchand de biens au travers de la société APEX.
Depuis 2017, il a réalisé plusieurs opérations immobilières (investissements locatifs et achat-revente) avec son épouse Julie FOUREL.
Ils sont tous les deux dirigeants de la SAS JFH HOLDING.
Retrouvez son profil LinkedIn ici.
M. Fabrice BARRATIER, né en 1967, est partie prenante du projet immobilier en tant qu'actionnaire de la société APEX.
Ancien banquier, il est à la tête de son propre cabinet de courtage en prêt immobilier Courtage Aventure. En tant qu'expert courtier, il est en charge de la partie financière de la société d'Apex et de l'accompagnement et la recherche d'investisseurs Premium pour la revente des biens clés en main.
Financement d'une nouvelle opération immobilière à Nancy- Colocation étudiante
La SAS APEX sollicite la communauté d'investisseurs PretUp pour un montant de 125 000 € sur 12 mois à un taux fixe de 11 % pour refinancer l'acquisition de cet appartement à Nancy (qui a été financée en fonds propres par la société).
Le crédit proposé est sous la forme d'un crédit in fine, c'est-à-dire que le remboursement du capital interviendra à la dernière échéance. Les intérêts sont versés mensuellement.
La durée du projet a été fixée à 12 mois : le remboursement du financement PretUp interviendra grâce à la marge dégagée par la revente des terrains viabilisés. Le projet sera réalisé sur le mois de juillet et la mensualité sera de 1250€.
APEX a déjà eu recours à 3 financements PretUp entièrement remboursés à ce jour :
- 110 000 euros sur 12 mois octroyé en 04/2024 et remboursé en 11/2024 par anticipation.
- 50 017 euros sur 12 mois octroyé en 07/2024 et remboursé en 01/2025 par anticipation
- 178 002 euros sur 12 mois octroyé en 03/2025 remboursé en 06/2025 par anticipation (après échéance n°5)
Nous n'avons relevé aucun incident.
La SAS APEX réalise un apport initial de 44K€ soit 26% du plan de financement et couvrira le besoin en fonds de roulement généré par les intérêts PretUp jusqu’au remboursement du prêt.
La part du financement PretUp est de 73% du projet global.
Sur ce projet, le prêt sera uniquement mis en place quand les conditions suspensives, ci-dessous, auront été levées :
· Hypothèque de premier rang formalisée (prêteurs PretUp en bénéficiaires)
Un délai sera nécessaire entre la collecte des fonds et la mise en place de l'hypothèque. La mise en place du financement interviendra avant la fin du mois de Juillet et la première échéance de ce projet sera probablement fixée le 05/09/2025.
La signature de l'acte authentique a eu lieu le 19/02/2025.
Le prix de vente de l'appartement visé est de 180K€, Apex vendra indépendemment le box de parking 10k€ ce qui lui permettra de réaliser une marge de brute de 23%. Après paiement de tous les frais liés au financement, la marge nette serait de 24K€ soit 13% du prix de vente (dans l’hypothèse d’un délai de revente de 12 mois).
Il est également à noter que ce calcul ne tient pas compte des éventuels loyers encaissés, en fonction de l’occupation du logement avant la revente.
Précisons également qu’au départ la commercialisation pourrait se faire à partir de 200K€, ce qui permettrait d’augmenter la marge de 2 à 3 points.
La société APEX ayant clôturé son premier exercice le 30/09/2024, nous ne disposons pas encore de ses données financières représentatives de l'activité. Le chiffre d'affaires prévisionnel sur l'année 2025 est de 1 200 000 euros HT (1,06 million d'euros ont déjà été encaissés à ce jour) et la marge nette est de 240 000 euros.
La société a été rattachée à la classe de risque «C/+» Risque faible déterminée par la cotation interne de PretUp dont le calcul se trouve dans l’analyse financière de l’entreprise ci-jointe.
Nous avons fixé le seuil d'intervention à 50% du montant recherché. A partir de ce seuil, le chef d'entreprise décide de l'acceptation ou non des fonds collectés.
Le modèle du contrat de prêt signé à la fin de la collecte entre l’entreprise et les investisseurs est disponible sur ce lien.
Dans le cadre de la nouvelle réglementation européenne PSFP (plateforme de services de financement participatif / règlement (UE) 2020/1503 du 7 octobre 2020), vous trouverez la Fiche d'Informations Clés pour les Investisseurs récapitulant toutes les informations nécessaires sur l'investissement en cliquant sur le bouton « Fiche d’informations Clés (FICI) » situé sur cette même page.
Caution personnelle et solidaire notariée
Afin de couvrir le risque de défaillance, une caution solidaire et personnelle notariée a été demandée aux bénéficiaires effectifs de la société APEX à hauteur du montant de financement PretUp. L’analyse patrimoniale du porteur de projet menée par nos équipes, notamment au regard de ses revenus ainsi que de son patrimoine immobilier net, nous a permis d’établir la cohérence de cette garantie prise dans le financement de cette opération.
Garantie hypothécaire de premier rang
Une hypothèque de 1er rang sera mise en place sur le terrain au profit des prêteurs.
En droit immobilier, une hypothèque est une sûreté réelle. La prise d’hypothèque est une démarche ayant la forme d’un acte authentique, obligatoirement établi par un notaire. Une hypothèque peut être de premier ou de second rang. Le rang détermine l’ordre de priorité entre les différents organismes qui détiennent une garantie hypothécaire sur un même bien.
PretUp ne facture pas de frais aux prêteurs. Les frais de fonctionnement de la plateforme sont couverts par la facturation du service aux emprunteurs (commission de succès, frais de dossier et frais de gestion).
PretUp facture à l'emprunteur :
- Au montage du dossier : 5% TTC du montant collecté + 400€ TTC de frais de dossier.
- Frais de gestion calculés sur une base mensuelle de 0.0833 % HT du capital restant dû.
Rappel : les personnes physiques bénéficient également des dispositions fiscales de déduction des pertes en capital sur leur investissement depuis le 1er janvier 2016 (pour les résidents fiscaux français). Nous vous informons que les dirigeants et salariés PretUp peuvent investir sur ce projet.
Il est porté à l’attention des investisseurs qu'aucun conflit d’intérêt n'a été identifié sur ce projet.
| Les points positifs du projet | Les points d'attention du projet |
|---|---|
| Profil et expérience des opérateurs (3 opérations PretUp complètement remboursées) | Société récente |
| Garanties solides (hypothèque de 1er rang et cautions notariées) | Marge après financement limitée si vente au prix minimum |
| Création d’une colocation de 4 chambres permettant d’augmenter la valeur locative | Contexte actuel du marché de l’immobilier impactant les délais de commercialisation |
Nous attirons l’attention de nos investisseurs sur les dispositions suivantes :
Investir dans un projet de financement participatif comporte des risques, y compris le risque de perte totale ou partielle du capital investi. L’investissement n’est pas couvert par les systèmes de garantie des dépôts ni par les systèmes d’indemnisation des investisseurs.
Le retour sur investissement n’est pas garanti. Ceci n’est pas un produit d’épargne, et il est conseillé de ne pas investir plus de 10 % de son patrimoine net dans des projets de financement participatif.
L’investisseur non averti bénéficie d’un délai de réflexion de 4 jours à compter de l’émission de son offre pour la retirer.
